牛盘宝上海上半年土拍“收官”：17宗宅地共揽金436亿元

6月30日，上海第五批次宅地出让，5宗涉宅用地全部成交，总揽金125.72亿元。其中，建发以总价72.89亿元、溢价率29.63%斩获静安大宁地块；绿城中国竞得浦东周浦地块和嘉定新城地块，溢价率均超19%；闵房和保利发展分别以底价摘得闵行旗忠地块和松江洞泾地块。

“这就是核心区域的‘安全垫’。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示，“静安大宁板块内项目持续热销，印证了市场认可度，也提振了房企拿地信心。”

中指研究院数据显示，上半年，上海五个批次涉宅用地合计供应17宗，成交总金额约436亿元。

房企“扫货”

静安大宁地块（静安区N070402单元081a-08地块）作为本批次土拍中唯一的内中环优质宅地，规划建筑面积89259.33平方米。

据中指研究院统计，该地块吸引了保利发展、中海地产、建发、招商蛇口、华润&越秀联合体等5家竞买人现场竞价。最终，建发经过168轮竞价，以总价72.89亿元、楼面价81665元/平方米、溢价率29.63%竞得该地块。

“整场竞拍节奏理性稳健，29.63%的溢价率处于合理区间，楼面价并未打破区域纪录。”卢文曦表示，目前静安大宁板块的新房项目，中建玖上琅宸主打近200平方米大平层，均价约15.1万元/平方米；大华静安年华主推120平方米左右改善户型，均价13.6万元/平方米。

“头部房企长期将上海核心城区作为利润阵地，持续重仓布局。此前建发在上海核心城区布局较少，仅新江湾城有代表性项目，本次落子静安，补齐了其在上海市中心的土储短板。”卢文曦表示。

在上海近郊区域，绿城中国先以总价20.66亿元摘得嘉定新城地块（嘉定区JDC1-1902单元F13A-04、F14A-01地块），溢价率19.08%。随后，绿城中国又以总价9.22亿元竞得浦东新区周浦地块（浦东新区16号线周浦站周边地区07-07地块），溢价率19.9%。

其中，嘉定新城地块为两宗子地块组合出让，总规划建筑面积70690.15平方米。该地块吸引了绿城中国、中国金茂、建发3家房企参拍，最终成交综合楼面价29227元/平方米。

浦东新区周浦地块规划建筑面积27383.94平方米，吸引了象屿&清能联合体、华润置地、厦门国贸、绿城中国、招商蛇口、越秀地产等6家竞买人现场竞价，最终成交楼面价33657元/平方米。

“对于郊区具备一定区位优势和成熟配套的板块，开发商还是有拿地意愿，首次改善项目在区域内还是有市场、有流量的。”卢文曦分析称。

前稳后热

据中指研究院统计，2026年上半年，上海五个批次涉宅用地合计供应17宗（第一批次3宗、第二批次1宗、第三批次3宗、第四批次5宗、第五批次5宗），总出让面积约91.5万平方米，成交总金额约436亿元。

“五次土拍呈现明显的‘前稳后热’态势。”中指研究院上海数据总经理张文静分析指出，前三批次合计仅7宗地块、收金约199亿元，整体溢价率维持低位。第四、第五批次合计10宗地块、收金约236亿元，占上半年成交总金额的54%，且溢价率显著攀升。其中，第四批次整体溢价率达33.5%，第五批次整体溢价率约20.6%，两批次合计贡献了上半年绝大部分的市场热度。

每经记者注意到，上半年，上海核心区域宅地受到头部房企和本地国企的一致关注。如保利发展摘得长宁区中山公园宅地，成交楼面价77697元/平方米；上海城投竞得虹口核心区域地块，成交楼面价108502元/平方米；建发拿下静安大宁地块，成交楼面价81665元/平方米。

值得一提的是，在近几次上海土拍中，远郊地块仍然出现底价或低溢价成交的情况。

对于下半年上海土地市场的走势，张文静认为，“下半年‘减量提质’的供地导向预计不会发生方向性改变。核心区域优质地块仍将是头部房企竞相争夺的焦点，高溢价成交的态势大概率延续。而非核心区及远郊地块则难以摆脱底价或低溢价成交的惯性。随着‘好房子’产品陆续转化为新增供应入市，新房市场的供需结构将加速走向明朗化，为后续土地投资决策带来更清晰、精准的市场指引”。

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